Du kan hyra en lägenhet i Pattaya, men inte hur som helst. Enligt den thailändska hotellagen från 2004 är det olagligt att hyra ut en bostad per dygn eller per vecka utan hotellicens, och det gäller även de flesta lägenheter i bostadshus som annonseras på Airbnb och liknande plattformar. Hyr du i 30 dagar eller längre faller avtalet utanför hotellagen. För kortare resor är ett licensierat lägenhetshotell eller ett vanligt hotell med pentry det lagliga alternativet.
Ansvaret ligger på den som hyr ut, inte på gästen. Men det är du som står där med väskorna om fastighetens förvaltning säger nej i receptionen, och det är du som har svårast att få tillbaka pengarna om något går fel. Därför lönar det sig att förstå hur reglerna fungerar innan du bokar, särskilt om du planerar att stanna en vinter.
Därför lockar lägenheten
Skälen att välja lägenhet framför hotell är lätta att förstå. Du får kök, ofta en balkong, mer golvyta och en pool i huset. Många av de höga bostadshusen i Jomtien, på Pratumnak och vid Wong Amat har gym och pool på taket. För en familj som vill laga frukost själv, eller för den som ska stanna i flera veckor, är det ett annat sätt att bo än på ett hotellrum.
Utbudet är också stort. Pattaya har byggts ut med bostadshus av den typ som i Thailand kallas condominium, ofta förkortat condo: ett hus där varje lägenhet ägs separat, ungefär som en bostadsrätt eller ägarlägenhet i Sverige. Många ägare bor själva någon annanstans och hyr ut lägenheten. Det är där hotellagen kommer in.
Vad hotellagen säger
Thailands Hotel Act från 2004 kräver licens för att driva boende där gäster betalar för kortare vistelser. En privat lägenhetsägare som hyr ut per natt eller per vecka driver i lagens mening ett hotell utan licens. Bara hyresavtal på 30 dagar eller mer faller utanför lagen.
Regeln är inte bara teori. I januari 2018 dömde en domstol två lägenhetsägare i bostadshuset Wan Vayla i Khao Tao i Hua Hin för att ha hyrt ut korttid utan licens. Böterna blev 15 000 baht respektive 13 100 baht, ungefär 4 460 och 3 890 kronor (kurs oktober 2026). Domarna gällde alltså Hua Hin, inte Pattaya, men lagen är densamma i hela landet.
Lagen gäller också hus och villor, inte bara bostadsrätter. En poolvilla på Darkside öster om Sukhumvit Road som hyrs ut per natt utan licens är i samma läge som en lägenhet i ett höghus.
Receptionen som inte släpper in dig Ett bostadshus kan ha egna ordningsregler som förbjuder korttidsuthyrning, och vakterna kan då vägra lämna ut nyckelkort till gäster som inte står på ett långtidskontrakt. Fråga hyresvärden innan du betalar om huset tillåter din vistelselängd, och be om svaret skriftligt. Ett vagt svar är ett dåligt tecken.
Tre lagliga sätt att bo i lägenhet
Den som vill ha kök och utrymme har ändå flera möjligheter som inte bryter mot hotellagen.
Lägenhetshotell och serviced apartments
Ett lägenhetshotell (ofta kallat serviced apartment eller residence) är byggt för att hyras ut och har hotellicens. Du får lägenhet med kök, men också reception, städning och en anläggning som får ta emot gäster per natt. Fråga om licensen om du är osäker. Ett seriöst ställe har inget problem med frågan. Några av de stora hotellen i Pattaya har också sviter med pentry. Fler alternativ finns i genomgången av hotell i Pattaya och familjehotell.
Hyra i 30 dagar eller mer
Ska du stanna en månad eller längre kan du hyra en vanlig lägenhet med ett skriftligt hyresavtal på minst 30 dagar. Det passar den som övervintrar, och det stämmer väl med de 30 dagar som en svensk turist får stanna utan visum sedan den 15 september 2026, med möjlighet att förlänga med upp till 30 dagar hos immigrationsmyndigheten. Läs mer om visumfrihet för svenskar och om att förlänga vistelsen.
Ett kortare boende i början kan kombineras med en månadshyra: några nätter på hotell medan du tittar på lägenheter på plats. Det ger dig chansen att se huset, höra trafiken och kontrollera luftkonditioneringen innan du skriver på.
Hotell med större rum
För en vanlig tvåveckorssemester är det ofta enklast att välja ett hotell med familjerum eller svit. Det är lagligt, du har någon att vända dig till om något går sönder, och hotellet sköter anmälan till myndigheterna.
Anmälan av utlänningar: värdens skyldighet
I Thailand ska den som tar emot en utländsk gäst anmäla var gästen bor, med blanketten TM30. Skyldigheten ligger på hotellet, husägaren eller hushållets huvudperson, inte på dig som utlänning. Ett hotell gör det automatiskt. I en privat lägenhet är det ägaren eller hyresvärden som ska göra anmälan, numera på nätet.
Be hyresvärden bekräfta att anmälan är gjord, särskilt om du ska stanna länge. Mer om reglerna finns i artikeln om 90-dagarsrapporten och TM30.
El och vatten: läs kontraktet
När du hyr en lägenhet per månad betalar du nästan alltid el och vatten utöver hyran. Det statliga elbolaget PEA, som levererar el i Pattaya, ändrade sin taxa för bostäder från och med septemberräkningen 2026. Med en förbrukning över 150 kilowattimmar i månaden kostar de första 200 kilowattimmarna 3,00 baht styck, nästa 200 kostar 4,16 baht och resten 4,36 baht. Till det kommer ett bränsletillägg på 0,16 baht per kilowattimme, en fast avgift och 7 procent moms.
Ett exempel: en lägenhet med luftkonditionering som drar 300 kilowattimmar i månaden kostar då ungefär 1 170 baht i el enligt PEA:s taxa, omkring 350 kronor. Luftkonditioneringen är den stora posten, och en etta som kyls dygnet runt kan dra betydligt mer.
Det förekommer att hyresvärdar tar betalt per kilowattimme enligt egen taxa i stället för att låta dig betala PEA direkt. Thailands konsumentskyddsmyndighet (Office of the Consumer Protection Board, OCPB) införde 2025 regler om att uthyrning av bostäder är en kontraktsreglerad verksamhet och att el och vatten ska debiteras efter den faktiska offentliga taxan, utan påslag. Om reglerna gäller en privatperson som hyr ut en enda lägenhet är oklart. Fråga i alla fall vilket pris per enhet du kommer att betala och skriv in det i kontraktet. Fler detaljer finns i artikeln om el, vatten och internet.
Depositionen och kontraktet
Hyresvärdar i Pattaya brukar ta en deposition som ska betalas tillbaka när du flyttar ut. Det finns inget generellt tak som du kan hänvisa till, och det är här de flesta tvister uppstår. Gör så här för att skydda dig:
- Fotografera och filma lägenheten när du flyttar in, med datum, och skicka bilderna till hyresvärden samma dag.
- Skriv in i kontraktet när och hur depositionen betalas tillbaka och vad som får dras av.
- Få kvitto på allt du betalar, även kontanter.
- Läs kontraktet på ett språk du förstår. Är det bara på thailändska, be om en engelsk version.
Hela processen för att hyra längre beskrivs i artikeln om att hyra bostad i Pattaya. Funderar du på att köpa i stället finns reglerna för utlänningar i genomgången av att köpa lägenhet i Pattaya. Tänk då på att du som ägare inte heller får hyra ut lägenheten per natt utan licens.
Ägaren som vill ha betalt vid sidan av plattformen En vanlig bluff är att en annonsör ber dig betala direkt till ett bankkonto för att få ett lägre pris. Då förlorar du plattformens skydd, och om lägenheten inte finns eller redan är uthyrd har du ingen att vända dig till. Betala bara via den kanal där du bokade, eller till en hyresvärd som du har träffat och vars lägenhet du har sett. Fler varianter beskrivs i artikeln om bedrägerier och lurendrejeri.
Var lägenheterna finns
De flesta bostadshusen med pool och gym ligger i Jomtien, på Pratumnak och i Wong Amat. Jomtien har lång strand och många restauranger i markplan, Pratumnak är lugnare och kuperat, och Wong Amat ligger nära Naklua och Sanctuary of Truth. Längre in mot land, på Darkside, finns hus och villor med egen pool, men där behöver du nästan alltid bil eller skoter. För den som ska stanna länge jämför artikeln om Pattaya eller Jomtien de två vanligaste områdena.
Tänk också på försäkringen. Reseförsäkringen gäller dig och dina saker, inte lägenhetens inredning. Om du råkar skada något i lägenheten kan hyresvärden kräva ersättning ur depositionen. Kontrollera villkoren i din reseförsäkring för ansvarsskydd.
Vanliga frågor
Är Airbnb olagligt i Pattaya?
Plattformen i sig är inte förbjuden, men att hyra ut en lägenhet eller ett hus per natt eller per vecka utan hotellicens strider mot hotellagen från 2004. Uthyrning i 30 dagar eller mer, och boende hos anläggningar med licens, är lagligt.
Kan jag som gäst få böter för att bo i en Airbnb?
De kända domarna, från Hua Hin 2018, gällde lägenhetsägarna som hyrde ut, inte gästerna. Risken för dig som gäst är främst praktisk: att huset nekar dig tillträde eller att bokningen ställs in med kort varsel.
Hur hyr man en lägenhet för en månad i Pattaya?
Leta efter ett hyresavtal på minst 30 dagar, gärna efter att ha sett lägenheten på plats. Kontrollera elpriset per kilowattimme, villkoren för depositionen och att hyresvärden gör TM30-anmälan.
Vad kostar elen i en hyreslägenhet i Pattaya?
Enligt PEA:s taxa från september 2026 kostar de första 200 kilowattimmarna 3,00 baht styck plus tillägg och moms. Hur mycket du betalar beror på luftkonditioneringen och på om hyresvärden tar ut ett eget pris per enhet.
Källor
- Bangkok Post – Airbnb bookings illegal, court declares (18 maj 2018) (kontrollerad oktober 2026)
- Provincial Electricity Authority – elpriser för bostäder (kontrollerad oktober 2026)
- Provincial Electricity Authority – Ft-tillägg september–december 2026 (kontrollerad oktober 2026)
- Office of the Consumer Protection Board – uthyrning av bostäder som kontraktsreglerad verksamhet (5 november 2025) (kontrollerad oktober 2026)
- Office of the Consumer Protection Board – el, vatten och deposition (20 november 2025) (kontrollerad oktober 2026)
- Immigration Bureau – TM30, anmälan av utlänningars bostad (kontrollerad oktober 2026)