Att hyra bostad i Pattaya är enkelt i praktiken: utlänningar får hyra fritt, både lägenheter i höghus (condo) och hus, per månad eller på längre avtal. Det som avgör om det blir en bra affär är kontraktet. Sedan 2025 ska hyresvärdar enligt den thailändska konsumentmyndigheten ta betalt för el och vatten efter den faktiska offentliga taxan, inte med påslag. Uthyrning för kortare tid än en månad kräver hotellicens, och det påverkar både vad du kan hyra och vad du själv får göra med en lägenhet du äger.
Den här guiden handlar om att hyra för att bo, som övervintrare eller bofast. Hyresnivåer per område varierar för mycket och ändras för ofta för att anges här som fasta tal, så fokus ligger på det som går att kontrollera: lagen, avtalet, elräkningen och dina skyldigheter mot immigrationen. Uppgifterna gäller per oktober 2026.
Condo, hus eller lägenhet i ett lägre hus
En condo är en ägarlägenhet i ett höghus där varje lägenhet har en egen ägare. Du hyr då av en privatperson, direkt eller via en förvaltare eller mäklare, och delar pool, gym och säkerhetsvakt med resten av huset. Fördelen är bekvämligheten. Nackdelen är att du har två parter att förhålla dig till: ägaren och husets förvaltning, som har egna regler om exempelvis flyttdagar, husdjur och nyckelkort.
Hus och villor finns främst i villaområdena inåt land, till exempel Mabprachan och Huay Yai och på Darkside öster om Sukhumvit Road. Där får du trädgård och mer plats, men ansvaret för pool, trädgård och reparationer behöver stå i avtalet. Ett hus kräver i praktiken bil eller skoter.
Vilket område som passar beror på om du vill ha strand, lugn eller nära till sjukhus och affärer. Stadsdelarna beskrivs i översikten över Pattayas stadsdelar, och bostadsperspektivet i guiden om de bästa bostadsområdena för bofasta. Jomtien, Pratumnak och Naklua ligger nära havet och är alternativ även för längre boende.
Under en månad kräver hotellicens
Thailands hotellag från 2004 räknar varje boende för tillfällig vistelse mot betalning som hotell, med ett viktigt undantag: boende som betalas per månad eller längre. Den som hyr ut per dag eller vecka utan hotellicens bryter alltså mot lagen. Straffet är upp till ett års fängelse eller böter på upp till 20 000 baht (ungefär 5 940 kronor, kurs oktober 2026), eller båda, plus upp till 10 000 baht för varje dag överträdelsen pågår.
För dig som hyresgäst betyder det två saker. För det första är korttidsuthyrning av condo via bokningssajter i regel olaglig. De kända domarna gäller ett condohus i Hua Hin 2018, där domstolen bötfällde uthyrarna, och inrikesministeriets myndighet DOPA inspekterade i mars 2025 höghus i Pattaya som hyrdes ut per dag, enligt The Thaiger. För det andra kan husets förvaltning stoppa korttidsgäster, och du kan bli utan boende med kort varsel. Hyr hellre en hel månad eller mer, eller bo på hotell de första veckorna. Mer om alternativen i artikeln om semesterlägenheter och Airbnb.
Regeringen lade i september 2026 fram ett utkast till en ny lag om boendeanläggningar som ska ersätta hotellagen. Utkastet är inte antaget, och tills en ny lag har publicerats gäller hotellagen.
Äger du en condo får du inte hyra ut den per natt Funderar du på att köpa och hyra ut lägenheten när du är i Sverige gäller samma gräns: kortare än en månad kräver hotellicens. Räkna inte med intäkter från dagsuthyrning när du kalkylerar ett köp, se guiden om att köpa lägenhet i Pattaya.
Konsumentmyndighetens regler från 2025
Den thailändska konsumentskyddsmyndigheten OCPB (Office of the Consumer Protection Board, på thailändska Sor Kor Bor) gjorde 2025 uthyrning av bostäder till en avtalsreglerad verksamhet. Det innebär att det finns standardavtal för kort och lång uthyrning, och att villkor som strider mot reglerna kan vara ogiltiga. Två delar är särskilt viktiga för hyresgäster:
- El och vatten till faktisk taxa. Hyresvärden ska debitera el och vatten efter den offentliga taxan, utan påslag. Myndigheten skriver att den har fått klagomål om just överdebitering av el och vatten.
- Standardavtal. OCPB har tagit fram två mallar, en för kortare och en för längre uthyrning, som anger vad avtalet ska innehålla.
Pattaya stad har deltagit i myndighetens möten om hur el och vatten ska beräknas, men det finns ett viktigt förbehåll. Det är inte helt klart om reglerna gäller en privatperson som hyr ut en enda lägenhet, eller bara den som driver uthyrning som verksamhet. Fråga hyresvärden hur el och vatten debiteras och be om att få se mätaravläsningen. Är du osäker kan du kontakta OCPB.
Så räknar du på elräkningen
Elen i Pattaya levereras av provinsernas elbolag PEA. Från och med räkningen för september 2026 har PEA en ny bostadstaxa. Förbrukar du mer än 150 kWh i månaden gäller:
| Förbrukning per månad | Pris per kWh | I kronor (kurs oktober 2026) |
|---|---|---|
| 0–200 kWh | 3,0000 baht | ungefär 0,89 kr |
| 201–400 kWh | 4,1584 baht | ungefär 1,24 kr |
| Över 400 kWh | 4,3583 baht | ungefär 1,30 kr |
Till det kommer en fast avgift på 24,62 baht i månaden, ett bränsletillägg (Ft) som för september–december 2026 är 0,1623 baht per kWh, och moms på 7 procent. Drar lägenheten 300 kWh en månad blir räkningen enligt taxan ungefär 1 165 baht, eller omkring 350 kronor. Luftkonditioneringen drar mest, så räkna med högre räkningar under de varma månaderna.
Det här är taxan, inte nödvändigtvis det din hyresvärd tar. Har lägenheten en egen mätare från PEA betalar du räkningen direkt. Har huset en egen undermätare och du betalar via förvaltningen, jämför priset per kWh med tabellen. Det är där OCPB:s regel om faktisk taxa blir relevant.
Vatten och internet
Vattnet levereras av det statliga vattenverket PWA. Pattaya ligger i den taxegrupp som gäller bland annat Chonburi, Laem Chabang och Si Racha, där hushållstaxan är:
- 0–10 kubikmeter: 10,20 baht per kubikmeter (ungefär 3 kronor)
- 11–20 kubikmeter: 16,00 baht
- 21–30 kubikmeter: 19,00 baht
- 31–50 kubikmeter: 21,20 baht
Vattnet blir alltså sällan en stor post, men samma princip gäller: debiteras du ett fast belopp som ligger långt över vad förbrukningen motsvarar, fråga varför. Kranvattnet ska du ändå inte dricka, se artikeln om dricksvatten i Thailand.
För internet finns fiber från bland andra AIS, 3BB och True. Priserna ändras med kampanjerna, så jämför på operatörernas egna sidor. Mer om abonnemang, mätare och adaptrar i artikeln om el, vatten och internet i Pattaya.
Deposition, förskott och kontraktet
Hyresvärdar kräver ofta en deposition och hyra i förskott när avtalet skrivs. Hur stor depositionen är skiljer sig mellan värdar och står i avtalet. Det finns inget lagstadgat tak som gäller alla hyresförhållanden, så läs villkoren för återbetalning noga innan du skriver under.
Kontrollera särskilt det här i avtalet:
- Vem du hyr av. Be att få se ägarens identitetshandling och bevis på att hen äger lägenheten, eller en fullmakt om du hyr via förvaltare.
- Depositionen. Belopp, när den betalas tillbaka och vilka avdrag som är tillåtna.
- El och vatten. Taxa per kWh och kubikmeter, och om det finns egen mätare.
- Uppsägning. Vad som gäller om du behöver flytta i förtid, och om depositionen då går förlorad.
- TM30. Att värden gör bostadsanmälan till immigrationen och ger dig kvittot.
- Inventarielista. Vad som finns i lägenheten och i vilket skick.
Fotografera hela lägenheten när du flyttar in, gärna med datum, och gå igenom den med värden. Det är din bästa bevisning när depositionen ska betalas tillbaka. Betala via banköverföring, inte kontant, så att det finns spår. Ett thailändskt konto gör det enklare, se artikeln om att öppna bankkonto i Thailand.
Annonser för lägenheter som inte finns Betala aldrig deposition för en lägenhet du inte har sett, eller till en person som inte kan visa att hen äger eller förvaltar den. Kontrollera att lägenheten du visas är den som står i avtalet. Vanliga upplägg beskrivs i artikeln om bedrägerier i Pattaya.
TM30: värdens anmälan som du behöver för visumet
När en utlänning flyttar in ska den som hyr ut anmäla det till immigrationen, den så kallade TM30-anmälan. Det är värdens skyldighet, inte din, men du behöver kvittot när du gör 90-dagarsrapporten och söker förlängning av ditt visum. Saknas anmälan kan din ansökan stoppas. Ta därför upp frågan innan du skriver avtalet, och skriv gärna in i kontraktet att värden ska göra anmälan.
Långa avtal och leasehold
Hyr du ett hus på flera år gäller särskilda regler. Enligt den thailändska civillagen ska ett hyresavtal på mer än tre år vara skriftligt och registreras hos lantmäterikontoret, annars kan det bara göras gällande i tre år. Ett hyresavtal för fast egendom får inte vara längre än 30 år. Löften om förlängning därefter är bara ett avtal mellan parterna, inte en registrerad rätt.
Långa avtal som säljs som ett sätt att «äga» ett hus är därför något annat än vanlig uthyrning, och utlänningar kan inte äga mark i Thailand. Läs guiden om att köpa hus och tomt i Thailand och anlita en thailändsk advokat innan du skriver under något längre än ett par år.
Vad kostar det att bo?
Hyran är den största posten, men el, vatten, internet och avgifter till förvaltningen kan sammantaget bli en betydande summa, särskilt under de varma månaderna. Hur en månadsbudget kan se ut för en ensamstående eller ett par beskrivs i artikeln om levnadskostnader i Pattaya per månad. Planerar du att flytta permanent finns resten av stegen i guiden om att flytta till Pattaya.
Vanliga frågor
Får utlänningar hyra bostad i Thailand?
Ja. Lagens begränsningar för utlänningar gäller köp, inte hyra: utlänningar får inte äga mark och kan bara köpa condolägenheter inom husets utlänningskvot.
Är det lagligt att hyra en condo per vecka i Pattaya?
Uthyrning för kortare tid än en månad räknas enligt hotellagen som hotellverksamhet och kräver licens. Utan licens är den olaglig, och straffet kan bli böter på upp till 20 000 baht plus dagsböter, eller fängelse. Hyr per månad eller längre, eller bo på hotell.
Hur mycket får hyresvärden ta för elen?
Enligt konsumentmyndigheten OCPB:s regler från 2025 ska el och vatten debiteras efter den faktiska offentliga taxan utan påslag. PEA:s taxa från september 2026 är 3,00 baht per kWh upp till 200 kWh, plus Ft-tillägg, fast avgift och moms. Om reglerna gäller privatpersoner som hyr ut en enda lägenhet är inte helt klarlagt.
Hur stor deposition kräver hyresvärdar i Pattaya?
Det skiljer sig mellan värdar och står i avtalet. Deposition och förskottshyra är vanligt, men något lagstadgat tak finns inte. Läs villkoren för återbetalning och dokumentera lägenhetens skick vid inflyttningen.
Vem gör TM30 när jag hyr en lägenhet?
Hyresvärden eller ägaren. Du behöver dock kvittot på anmälan när du söker visumförlängning, så be värden om en kopia direkt efter inflyttningen.
Källor
- OCPB – genomgång av 2025 års tillkännagivande om avtalsreglerad bostadsuthyrning, 5 november 2025 (på thailändska) (kontrollerad oktober 2026)
- OCPB – el och vatten till faktisk taxa, standardavtal A och B, 20 november 2025 (på thailändska) (kontrollerad oktober 2026)
- Hotel Act B.E. 2547 (2004), inofficiell engelsk översättning hos DOPA, §§ 4, 15 och 59 (kontrollerad oktober 2026)
- Bangkok Post – Airbnb bookings illegal, court declares, 18 maj 2018 (kontrollerad oktober 2026)
- The Thaiger – Illegal condo rentals exposed in Pattaya crackdown, 27 mars 2025 (kontrollerad oktober 2026)
- Tilleke & Gibbins – utkast till ny lag om boendeanläggningar, september 2026 (kontrollerad oktober 2026)
- PEA – elpriser för bostäder från september 2026 (kontrollerad oktober 2026)
- PEA – Ft-tillägg september–december 2026 (kontrollerad oktober 2026)
- PWA – vattentaxor (kontrollerad oktober 2026)
- Thailand Privilege – TM.30 och paragraf 38 i utlänningslagen (kontrollerad oktober 2026)