Som udlænding kan du frit leje en lejlighed eller et hus i Pattaya. Det sikre valg er en skriftlig lejekontrakt på mindst en måned ad gangen, fordi udlejning for kortere tid uden hotellicens er ulovlig i Thailand. Udlejere beder ofte om et depositum og husleje forud, men der er ikke noget offentligt loft over depositummets størrelse. Til gengæld har forbrugermyndigheden OCPB siden 2025 krævet, at udlejere af boliger tager betaling for el og vand efter den faktiske offentlige takst – ikke med et tillæg.
Det lyder enkelt, og for de fleste går det også fint. Men de problemer, danskere støder på, går igen: et depositum, der ikke kommer tilbage, en elregning, der er dobbelt så høj som forventet, og en udlejer, der ikke har indberettet adressen til immigration, så forlængelsen af visummet går i stå. Denne artikel handler om det praktiske og juridiske ved at leje. Hvor i byen du skal bo, står i boligområder for fastboende.
Korttidsleje under en måned er ulovlig uden licens
Thailands hotellov fra 2004 kræver licens for at udleje overnatning mod betaling. Loven undtager kun bolig, der betales per måned eller længere. Udlejer en privatperson en lejlighed per dag eller per uge uden licens, kan det ifølge lovens straffebestemmelse give op til ét års fængsel og/eller en bøde på op til 20.000 baht, omkring 3.980 kr. (kurs oktober 2026), plus op til 10.000 baht for hver dag, overtrædelsen fortsætter.
Kendte domme handler om en condo i Hua Hin i 2018, hvor udlejere fik bøder. I Pattaya inspicerede indenrigsministeriets administrationsafdeling (DOPA) ifølge The Thaiger to højhuse for ulovlig døgnudlejning i marts 2025. For dig som lejer betyder det, at en ferielejlighed på en booking-platform, der lejes ud for et par nætter, kan ligge i en bygning, hvor udlejningen er ulovlig. Skal du bo i Pattaya i måneder, er en almindelig månedskontrakt den rigtige vej. Læs mere om ferieophold i ferielejlighed og Airbnb i Pattaya.
Udlejer selv din lejlighed? Købte du en lejlighed for at leje den ud til turister, når du ikke selv bruger den, så vær opmærksom på, at døgn- og ugeudlejning uden hotellicens er strafbart. Udlejning for en måned eller mere er tilladt efter hotelloven. Se købe lejlighed i Pattaya som udlænding.
Lejekontrakten: OCPB's standardkontrakter
Thailands forbrugermyndighed, Office of the Consumer Protection Board (OCPB), gjorde i 2025 «udlejning af bygninger til beboelse» til en kontraktreguleret virksomhed. Det betyder, at der er standardkontrakter – én til kortere og én til længere lejemål – og regler for, hvad en kontrakt ikke må indeholde. OCPB nævnte selv de typiske klager, der lå bag: depositum eller forudbetalt leje, der blev beholdt, selvom lejeren intet havde gjort forkert; opsigelse, selvom lejeren overholdt kontrakten; og el og vand til højere priser end forsyningsselskabernes. Pattaya City deltog i OCPB's møder om, hvordan reglerne skulle håndhæves.
Om reglerne også gælder en privatperson, der lejer en enkelt lejlighed ud, er ikke afklaret i OCPB's egne meddelelser. Brug dem alligevel som målestok: En kontrakt, der lader udlejeren beholde depositummet uden grund eller tage overpris for el, er netop den type, OCPB vil til livs. Klager kan sendes til OCPB på telefon 1166 eller via deres app, OCPB Connect.
Det bør stå i kontrakten:
- Lejeperiode, husleje, forfaldsdato og hvordan der betales.
- Depositummets størrelse og hvornår og hvordan det betales tilbage, og hvad der kan trækkes fra.
- Hvordan el og vand afregnes – helst direkte efter måler og offentlig takst.
- Hvem der betaler fællesudgifter, internet og eventuel rengøring.
- At udlejeren indberetter TM30 og giver dig en kopi af kvitteringen.
- Opsigelsesvarsel for begge parter.
Lejekontrakter på mere end tre år skal efter den thailandske civil- og handelslov være skriftlige og tinglyst, ellers kan de kun håndhæves i tre år. Leje af fast ejendom kan højst aftales for 30 år ad gangen.
Depositum og forudbetaling
Udlejere beder ofte om et depositum og første måneds husleje, før du får nøglen. Størrelsen er en aftale mellem jer, og ingen offentlig kilde fastsætter et loft. Det vigtigste, du kan gøre, sker ved indflytningen:
- Gå boligen igennem sammen med udlejeren, og tag fotos og video af hvert rum, møbler, vægge, aircondition og hårde hvidevarer.
- Få en underskrevet inventarliste.
- Noter el- og vandmålerens stand med fotos.
- Betal via bankoverførsel, og få kvittering for depositummet.
Ved fraflytning er det de samme fotos, der afgør, om en ridse i gulvet var der i forvejen. Er der tvist, og drejer det sig om større beløb, kan en thailandsk advokat hjælpe. Den danske ambassade i Bangkok henviser til den britiske ambassades liste over engelsktalende thailandske advokater.
El og vand: hvad det bør koste
Pattaya hører under Provincial Electricity Authority (PEA) for strøm og Provincial Waterworks Authority (PWA) for vand. Begge offentliggør deres takster.
| Forbrug | Takst |
|---|---|
| El, 0–200 kWh om måneden | 3,0000 baht/kWh |
| El, 201–400 kWh | 4,1584 baht/kWh |
| El, over 400 kWh | 4,3583 baht/kWh |
| El, Ft-tillæg september–december 2026 | 0,1623 baht/kWh |
| Vand, 0–10 m³ | 10,20 baht/m³ |
| Vand, 11–20 m³ | 16,00 baht/m³ |
| Vand, 21–30 m³ | 19,00 baht/m³ |
| Vand, 31–50 m³ | 21,20 baht/m³ |
Eltaksterne er PEA's boligtakst fra regningen for september 2026 for husstande, der bruger mere end 150 kWh om måneden, uden moms og med et fast månedligt gebyr på 24,62 baht. Moms på 7 procent kommer oveni. Et regneeksempel: En lejlighed med aircondition, der bruger 300 kWh på en måned, koster efter PEA's takst omkring 1.165 baht inklusive Ft-tillæg, fast gebyr og moms – omkring 230 kr. Vandtaksterne er PWA's takst for boliger i Pattaya-området.
Afregner udlejeren el til en fast pris per kWh, så sammenlign den med tabellen. Ligger prisen klart over PEA's takst, er det præcis den praksis, OCPB har slået ned på. Mere om forsyning, internet og abonnementer står i el, vand og internet i Pattaya.
TM30 – udlejerens pligt, dit problem
Når en udlænding flytter ind, skal udlejeren indberette adressen til immigration på skemaet TM30. Pligten ligger hos udlejeren, men det er dig, der skal bruge kvitteringen – ved 90-dages rapporten, ved den årlige forlængelse af et pensionist- eller ægteskabsvisum og når du søger thailandsk kørekort. Uden kvittering kan sagen gå i stå. Skriv det ind i kontrakten, og bed om kopien i den første uge. Mere i 90-dages rapport og TM30.
Skal du søge visumforlængelse på grundlag af ægteskab, kræver immigration desuden en kopi af lejekontrakten og udlejerens ID og husregistrering. Se ægteskabsvisum til Thailand.
Lejlighed, hus eller villa
En lejlighed (condo) i et højhus med pool, vagt og fitness er det nemme valg, men husk, at bygningen har sine egne regler for husdyr, gæster og fremleje. Et hus i et lukket boligområde (moo baan) i baglandet giver mere plads for pengene, men kræver ofte bil eller scooter. Overvej også afstanden til hospital, indkøb og strand, særligt hvis du er pensionist uden kørekort.
Områderne er meget forskellige. Jomtien og Pratumnak har mange højhuse tæt på stranden, Naklua og Wong Amat er roligere i nord, mens Darkside og Mabprachan og Huay Yai har huse og villaer øst for Sukhumvit Road. Hvad husleje og resten af hverdagen samlet koster, finder du i leveomkostninger per måned.
Leje først, købe senere
Overvejer du at købe, giver det et bedre grundlag at leje i et halvt år eller et år først. Du lærer bygningen, området og trafikken at kende i både højsæson og regntid. Køb af lejlighed som udlænding kræver blandt andet, at bygningen har plads inden for udlændingekvoten på 49 procent, og at pengene overføres fra udlandet – se købe lejlighed i Pattaya og købe hus og grund i Thailand. Udlændinge kan ikke eje jord.
Er du på vej ud af Danmark for at bo i Pattaya, hører boligen sammen med visum, forsikring og pension – se flyt til Pattaya.
Ofte stillede spørgsmål
Hvor stort depositum skal man betale for en lejlighed i Pattaya?
Det aftales mellem dig og udlejeren, og der er ikke noget offentligt loft. Sørg for, at beløbet og reglerne for tilbagebetaling står i kontrakten, og tag fotos af boligen ved indflytningen.
Må udlejeren tage mere for el end PEA?
OCPB har siden 2025 krævet, at udlejere af boliger afregner el og vand efter den faktiske offentlige takst uden tillæg. Om reglen gælder enhver privat udlejer, er ikke afklaret, men en pris klart over PEA's takst kan du klage over til OCPB på 1166.
Er det lovligt at leje en lejlighed for en uge i Pattaya?
Kun hvis udlejeren har hotellicens. Hotelloven undtager kun leje per måned eller længere, så døgn- og ugeudlejning af private lejligheder uden licens er ulovlig.
Skal lejekontrakten tinglyses?
Kun hvis lejemålet er på mere end tre år. Så skal kontrakten være skriftlig og tinglyst, ellers kan den kun håndhæves i tre år.
Hvem skal indberette TM30, når man lejer?
Udlejeren. Bed om en kopi af kvitteringen, fordi du skal bruge den ved 90-dages rapport og visumforlængelse.
Kilder
- OCPB – Udlejning af boliger som kontraktreguleret virksomhed, el og vand til faktisk takst (5. november 2025) (tjekket oktober 2026)
- OCPB – Standardkontrakter for kort og lang leje (20. november 2025) (tjekket oktober 2026)
- DOPA – Hotel Act B.E. 2547, uofficiel engelsk oversættelse (§§ 4, 15 og 59) (tjekket oktober 2026)
- Bangkok Post – Airbnb bookings illegal, court declares (maj 2018) (tjekket oktober 2026)
- Provincial Electricity Authority – eltakster og Ft-tillæg (tjekket oktober 2026)
- Provincial Waterworks Authority – vandtakster (tjekket oktober 2026)
- Thailand Privilege Card – FAQ om TM.30 (immigrationslovens § 38) (tjekket oktober 2026)
- Danmarks ambassade i Bangkok – Rejse og ophold, henvisning til advokatliste (tjekket oktober 2026)