🧮 Værktøjer
Høje lejlighedsbyggerier ved havet i Jomtien i tusmørket
Bolig

Købe lejlighed i Pattaya som udlænding

Condo med havudsigt – sådan køber I sikkert.

Foto: Slyronit · CC BY-SA 4.0 · Wikimedia Commons · skaleret og beskåret

· Af Pattayaguidens redaktion

Ja, en dansker kan eje en ejerlejlighed (condo) i Pattaya i eget navn. Det er den eneste form for fast ejendom i Thailand, hvor en udlænding kan få fuldt ejerskab. To betingelser skal være opfyldt: Udlændinge må tilsammen eje højst 49 procent af det samlede areal af lejlighederne i bygningen, og købesummen skal komme ind i Thailand som udenlandsk valuta og kunne dokumenteres over for tinglysningskontoret. Hertil kommer et overførselsgebyr på 2 procent af den offentlige vurdering, og den nedsatte sats på 0,01 procent gælder ikke for udlændinge.

Jorden under bygningen kan du ikke eje, og det er heller ikke nødvendigt for en condo. Er kvoten i en bygning brugt op, kan en udlænding i stedet leje en lejlighed på et leasehold på højst 30 år ad gangen, men det er en lejeret, ikke ejerskab. Køb af bolig i Thailand er en stor og svært omgørlig beslutning, og siden her erstatter ikke en uafhængig thailandsk advokat, som du selv vælger og betaler, og som ikke er knyttet til sælgeren eller mægleren.

Ejerlejligheden er den eneste ejendom, du kan eje fuldt ud

Thailands jordlov (Land Code § 86) tillader kun udlændinge at erhverve jord, når en traktat giver ret til det eller på særlige vilkår, fx gennem investeringsordninger. I praksis betyder det, at en dansker ikke kan eje en grund eller et hus med grund. Condominium Act fra 1979 med senere ændringer giver derimod udlændinge, der opfylder visse betingelser, ret til at købe og eje lejligheder i et registreret condominium-projekt. Vil en udlænding eje sin bolig i Pattaya, er det derfor en lejlighed og ikke et hus. Vil du alligevel have hus og have, gennemgår vi mulighederne og risikoen i artiklen om at købe hus og grund i Thailand.

Ifølge advokatfirmaet Tilleke & Gibbins kan en udlænding eje en lejlighed, hvis vedkommende har permanent opholdstilladelse, opholder sig i Thailand under investeringsfremmeordningerne, eller bringer udenlandsk valuta ind i Thailand eller hæver beløbet fra en bankkonto for ikke-residenter eller en valutakonto. Den sidste vej er den, langt de fleste udlændinge bruger.

49 %-kvoten: få den bekræftet, før du betaler noget

Condominium Act fastsætter, at udlændinge tilsammen højst må eje 49 procent af det samlede areal af alle lejligheder i et projekt, mens thailandske ejere skal have mindst 51 procent. Kvoten gælder bygningen som helhed, ikke den enkelte lejlighed. I et populært projekt ved stranden i Jomtien eller Wong Amat kan den udenlandske kvote være opbrugt, mens der i et projekt, der mest er solgt til thailandske købere, kan være god plads.

«Foreign quota» i annoncen er ikke et bevis Det er tinglysningskontoret (Land Office), der ved overdragelsen afgør, om lejligheden kan registreres i en udlændings navn. Er kvoten brugt op, kan ejerskabet ikke tinglyses til dig, uanset hvad salgsmaterialet lover. Lad din advokat få kvoten bekræftet skriftligt af bygningens administration (juristic person) og skriv i kontrakten, hvad der sker med depositummet, hvis registreringen ikke kan gennemføres.

Pengene skal ind fra udlandet og kunne dokumenteres

Den almindelige vej for en udlænding er at overføre købesummen til Thailand i udenlandsk valuta, fx danske kroner eller euro, som veksles til baht i en thailandsk bank. Ifølge Bank of Thailand skal den, der køber eller sælger valuta hos en autoriseret bank, oplyse banken om transaktionen, og ved beløb svarende til 200.000 USD eller mere skal banken bede om dokumentation. Efter transaktionen udsteder banken et bevis for vekslingen. Det er dette bevis, ofte kaldet en FET-formular (Foreign Exchange Transaction Form) eller en kreditnota, som tinglysningskontoret skal se, før lejligheden kan registreres i dit navn.

Bank of Thailand nævner også, at en bahtkonto for ikke-residenter (Non-resident Baht Account, NRBA) må bruges til blandt andet investering i fast ejendom. Hvordan du åbner en konto, og hvad overførslen koster, står i artiklerne om bankkonto i Thailand og overførsel af penge fra Danmark.

Freehold inden for kvoten, leasehold uden for den

Et freehold-køb inden for kvoten giver dig ejerskab til lejligheden og en andel af fællesarealerne, og ejerskabet tinglyses i dit navn. Er kvoten brugt op, kan sælgeren tilbyde en lejekontrakt i stedet. Efter Civil and Commercial Code (§ 540) kan fast ejendom højst lejes ud i 30 år ad gangen, og en lejekontrakt på mere end tre år skal være skriftlig og tinglyst, ellers kan den kun gøres gældende i tre år (§ 538).

Salgsmaterialer taler af og til om «30+30+30 år». Det er ikke en garanti. Loven giver ikke en lejeret, der automatisk fornyes, og et løfte om fornyelse er kun en aftale mellem parterne, ikke en tinglyst rettighed. Sælges ejendommen, eller dør udlejeren, kan det blive svært at få løftet opfyldt. Leasehold kan være en fornuftig løsning til en bestemt brug, men den bør prissættes som en lejeret med en slutdato.

Omkostninger ved overdragelsen

Overdragelsen sker på det lokale tinglysningskontor, og de offentlige afgifter beregnes ud fra den officielle vurdering af lejligheden, ikke nødvendigvis ud fra prisen. Overførselsgebyret er 2 procent. Regeringen har frem til 30. juni 2027 nedsat overførsels- og pantegebyret til 0,01 procent for boliger og ejerlejligheder til højst 7 millioner baht (omkring 1.392.300 kr. – kurs oktober 2026), men nedsættelsen gælder kun for privatpersoner med thailandsk statsborgerskab. En dansk køber betaler den almindelige sats.

Derudover kan der være specifik forretningsskat eller stempelafgift og kildeskat hos sælgeren, afhængigt af hvem sælgeren er, og hvor længe vedkommende har ejet lejligheden. Hvem der betaler hvad, aftales mellem parterne og skal stå i kontrakten. Bed din advokat om en samlet opgørelse fra tinglysningskontorets beregning, før du underskriver, og regn ikke med tal fra en mæglers salgsprospekt.

Efter købet kommer de løbende udgifter: fællesudgifter til bygningens administration, en eventuel fond til vedligeholdelse, el og vand. Fællesudgifterne fastsættes af det enkelte condominium, så bed om de seneste regnskaber og budgetter og se, om der er planlagt større reparationer. Hvordan el og vand afregnes, gennemgår vi i artiklen om el, vand og internet i Pattaya.

Købet trin for trin

  1. Find lejligheden og afklar kvoten. Få bekræftet, at der er plads i den udenlandske kvote, og om lejligheden sælges som freehold eller leasehold.
  2. Vælg din egen advokat. Advokaten skal undersøge sælgerens ejerskab, eventuelle pantebreve, gæld til bygningens administration og projektets tilladelser. Køber du en lejlighed, der endnu ikke er bygget (off-plan), skal advokaten også se på bygherrens økonomi og vilkårene, hvis byggeriet forsinkes.
  3. Reservationsaftale og depositum. Læs vilkårene for tilbagebetaling, før du betaler, især hvis kvoten ikke kan bekræftes.
  4. Købsaftale. Pris, betalingsplan, fordeling af gebyrer og skatter og tidspunkt for overdragelsen skal stå i kontrakten.
  5. Overfør pengene fra udlandet og få bankens bevis for vekslingen.
  6. Overdragelse på tinglysningskontoret, hvor afgifterne betales, og ejerskabet registreres i dit navn.

Det er muligt at give advokaten fuldmagt til overdragelsen. Det er praktisk, men fuldmagten bør være begrænset til netop den handel.

Udlejning: kun for 30 dage eller mere

Regner du med at leje lejligheden ud, når du ikke selv er i Pattaya, så kend reglerne først. Den thailandske hotellov fra 2004 sætter en grænse: Udlejning pr. dag eller pr. uge uden hotellicens er i strid med loven, og kun lejeforhold på 30 dage eller mere falder uden for den. De kendte domme gælder et condominium i Hua Hin i 2018, hvor udlejere fik bøder på 15.000 og 13.100 baht. Regn derfor ikke med indtægter fra korttidsudlejning gennem platforme som Airbnb. Læs også bygningens egne regler for udlejning. Læs mere i artiklen om ferielejlighed og Airbnb i Pattaya, og om at leje ud for længere tid i leje bolig i Pattaya.

Arv: lejligheden kan gå videre til udenlandske arvinger

Hvad sker der med lejligheden, når ejeren dør? Ifølge Tilleke & Gibbins har det thailandske tinglysningsvæsen (Land Department) afklaret, at udenlandske arvinger efter en udlænding, der købte med penge fra udlandet, overtager afdødes rettigheder og kan arve lejligheden uden at skulle sælge den. Arvingen skal registrere lejligheden på tinglysningskontoret med blandt andet dødsattest, testamente eller anden dokumentation for arven og et stamtræ. Uden en retskendelse om bobestyrer skal registreringen offentliggøres i 30 dage. Arv af en ejerlejlighed udløser ikke personlig indkomstskat eller stempelafgift, men der betales overførselsgebyr og eventuelt specifik forretningsskat.

Et thailandsk testamente udarbejdet af en advokat gør det lettere for de efterladte, og det bør passe sammen med et dansk testamente. Det praktiske ved et dødsfald i Thailand står i artiklen om dødsfald i Thailand.

Lejligheden giver ikke opholdstilladelse

At eje en lejlighed giver ikke i sig selv ret til at bo i Thailand. Du skal stadig have et visum, der passer til dit ophold, og som pensionist er det typisk et pensionistvisum. Den eneste ordning, hvor ejendom tæller med, er visummet Long-Term Resident (LTR). Ifølge Tilleke & Gibbins kan en investering i ejendom på mindst 250.000 USD indgå i kategorien for velhavende pensionister over 50 år, men kun sammen med de øvrige krav om indkomst og sygeforsikring. Se LTR-visum og overblikket over langtidsvisum.

Får du dansk folkepension eller førtidspension og bor i Thailand, skal du huske, at ændringer i din formue skal meddeles Udbetaling Danmark. Det gælder også køb og salg af en lejlighed. Se folkepension i Thailand.

Leje først, købe bagefter

Et køb kan være svært at omgøre. Videresalg af lejligheder kan tage tid, og den udenlandske kvote kan begrænse, hvem du kan sælge til. Et godt råd er derfor at leje i en sæson eller to, før du køber, så du kan mærke forskel på at bo i Pratumnak, Jomtien eller Naklua i regntiden og i højsæsonen. Bydelene for fastboende sammenligner vi i artiklen om boligområder for fastboende.

Ofte stillede spørgsmål

Kan en dansker eje en lejlighed i Thailand?

Ja. En udlænding kan eje en ejerlejlighed i eget navn, hvis den udenlandske kvote på 49 procent af bygningens samlede lejlighedsareal ikke er brugt op, og hvis købesummen er bragt ind i Thailand som udenlandsk valuta og kan dokumenteres med bankens bevis.

Hvad er en FET-formular?

Det er bankens bevis for, at du har vekslet udenlandsk valuta til baht. Bank of Thailand skriver, at autoriserede banker udsteder et bevis for valutatransaktionen bagefter. Tinglysningskontoret skal se beviset for at registrere lejligheden i en udlændings navn.

Får udlændinge det nedsatte overførselsgebyr på 0,01 procent?

Nej. Nedsættelsen, som regeringen har forlænget til 30. juni 2027, gælder kun privatpersoner med thailandsk statsborgerskab og boliger til højst 7 millioner baht. En udenlandsk køber betaler den almindelige sats på 2 procent.

Kan jeg leje min lejlighed ud på Airbnb?

Ikke lovligt for under 30 dage ad gangen uden hotellicens. Den thailandske hotellov gælder for udlejning pr. dag og pr. uge, og der er faldet domme i Hua Hin. Udlejning på 30 dage eller mere falder uden for loven.

Kan jeg forlænge et leasehold til 90 år?

Ikke med sikkerhed. Loven tillader højst 30 år ad gangen, og et løfte om fornyelse er kun en aftale, ikke en tinglyst ret. Lad en thailandsk advokat vurdere kontrakten.

Kilder

Mere fra Bo i Pattaya

Købe hus og grund i ThailandBoligområder for fastboende i PattayaEl, vand og internet i PattayaLeje bolig i Pattaya