Som nordmann kan du eie en leilighet i en condo-blokk i Pattaya i ditt eget navn. Vilkårene er at utlendinger til sammen ikke eier mer enn 49 prosent av det samlede arealet av leilighetene i bygget, og at kjøpesummen kommer inn i Thailand som utenlandsk valuta. Tomta under bygget kan du ikke eie. Ved tinglysningen påløper et overføringsgebyr på 2 prosent av den offentlige takseringen. Det reduserte gebyret på 0,01 prosent gjelder bare thailandske statsborgere.
Det er det korte svaret. Det lengre er at et leilighetskjøp i Thailand er en juridisk prosess i et land med andre regler for eierskap, arv og utleie enn i Norge. Kjøpet bør gå gjennom en uavhengig thailandsk advokat som du selv velger, og ikke gjennom selgerens eller meglerens advokat. Det som står her, beskriver reglene per oktober 2026 og er ikke juridisk rådgivning.
Condominium Act: 49 prosent og penger fra utlandet
Retten til å eie leilighet følger av den thailandske loven om eierseksjoner, Condominium Act B.E. 2522 (1979), med senere endringer. Ifølge advokatfirmaet Tilleke & Gibbins har loven to krav som ikke kan forhandles bort:
- Kvoten: Utenlandske eiere kan til sammen eie høyst 49 prosent av det samlede arealet av alle seksjonene i prosjektet. Minst 51 prosent skal være eid av thailendere.
- Hvem som kvalifiserer: Den utenlandske kjøperen må falle inn under en av gruppene i loven. For de fleste nordmenn er det gruppen som tar inn utenlandsk valuta til Thailand, eller betaler fra en baht-konto for ikke-bosatte eller en valutakonto. De andre gruppene gjelder blant annet personer med permanent oppholdstillatelse og personer som bor i landet under investeringsfremmeloven.
Kvoten er en egenskap ved bygget, ikke ved deg. I populære blokker i Jomtien, Pratumnak og Wong Amat kan den utenlandske kvoten være fylt opp. Da kan en utlending bare kjøpe en leilighet som allerede står i utenlandsk navn. Be selgeren og byggets forvaltning om skriftlig bekreftelse på at leiligheten kan overføres til deg som utlending, før du betaler noe.
Pengene: overfør i utenlandsk valuta og be om bevis
Siden ditt eierskap bygger på at pengene kommer fra utlandet, må du kunne dokumentere det. Overfør kjøpesummen fra en norsk konto til en thailandsk bank i utenlandsk valuta, og la den thailandske banken veksle. Oppgi at formålet er kjøp av eierseksjon.
Bank of Thailand skriver at den som kjøper eller selger utenlandsk valuta hos en autorisert bank, skal oppgi detaljer om transaksjonen til banken. For beløp tilsvarende 200 000 dollar eller mer skal banken be om dokumentasjon. Etter transaksjonen utsteder banken et bevis. Det beviset, ofte kalt FET-skjema eller bankbekreftelse, er det du trenger for å vise at du kvalifiserer etter Condominium Act når eierskapet skal registreres. Spør banken om FET-skjema for hver overføring, også når du deler opp kjøpesummen.
Kontanter eller vekslet baht holder ikke Tar du med kontanter og veksler, eller får penger fra en thailandsk venn, mangler du beviset for at kjøpesummen kom inn i utenlandsk valuta. Da kan det bli vanskelig å registrere leiligheten i ditt navn. Planlegg overføringen med banken og advokaten før du signerer kontrakten.
Mer om valg av bank og overføring står i artiklene om bankkonto i Thailand og overføring av penger fra Norge.
Kostnadene ved overdragelsen
Eierskiftet registreres på det lokale landkontoret (Land Office), og der betales gebyrer og skatter. Overføringsgebyret er 2 prosent av den offentlige takseringen. Regjeringen forlenget 30. juni 2026 en ordning med redusert gebyr på 0,01 prosent for boliger og leiligheter med pris og takst opptil 7 millioner baht fram til 30. juni 2027, men den gjelder bare kjøpere som er thailandske privatpersoner. Som utlending betaler du ordinær sats.
I tillegg kan det påløpe spesiell næringsskatt (Specific Business Tax) eller stempelavgift, og kildeskatt for selgeren. Hvilke av disse som gjelder, og hvor mye, avhenger blant annet av hvem som selger, og hvor lenge selgeren har eid leiligheten. Landkontoret beregner beløpene. Hvem som betaler hva, er et forhandlingsspørsmål og skal stå i kjøpekontrakten. Be advokaten om en skriftlig oversikt over alle kostnader før du signerer, og se til at kontrakten sier tydelig hvem som bærer hver post.
Til illustrasjon: Er den offentlige takseringen 3 000 000 baht, blir overføringsgebyret på 2 prosent 60 000 baht (om lag 17 030 kroner, kurs oktober 2026). Takseringen kan være lavere enn kjøpesummen.
Gjennomgangen advokaten bør gjøre
En uavhengig advokat bør i det minste undersøke disse punktene før du betaler depositum:
- at selgeren faktisk eier leiligheten, og at den ikke er pantsatt eller beheftet
- at den utenlandske kvoten tillater overføring til deg
- at fellesutgiftene til bygget er betalt, og hva de koster framover
- byggets økonomi og vedlikehold, og om det er vedtatt større utgifter
- at kjøpekontrakten sier hva som skjer med depositumet hvis kjøpet ikke gjennomføres
- ved kjøp fra utbygger før bygget er ferdig: utbyggerens tillatelser og hva som skjer hvis prosjektet stopper opp
Dokumentene vil være på thai. Skriver du under på noe du ikke forstår, er det du som bærer risikoen. Vær også forsiktig med en advokat som er foreslått av selgeren: advokaten skal ivareta dine interesser, ikke få handelen i havn.
Å eie gir ikke visum
En leilighet i ditt navn gir ingen rett til å bo i Thailand. Du trenger fortsatt et visum eller en oppholdstillatelse på annet grunnlag, for eksempel pensjonistvisum, ekteskapsvisum eller en annen ordning fra oversikten over langtidsvisum. Bor du i din egen leilighet, er det du som disponerer boligen, og dermed i praksis du som må sørge for adressemeldingen (TM30). Se 90-dagersrapport og TM30.
Utleie: per måned eller ikke i det hele tatt
Tenker du å leie ut når du selv ikke er der, må du kjenne hotelloven fra 2004. Den regner overnatting mot betaling som hotelldrift, med unntak av leie som betales per måned eller lenger. Utleie for dager eller uker uten hotellisens er et lovbrudd, med en strafferamme på inntil ett års fengsel og/eller 20 000 baht i bot, pluss 10 000 baht for hver dag bruddet pågår. Det er derfor feil å regne inn Airbnb-inntekter når du vurderer et kjøp.
Regjeringen la 29. september 2026 fram et utkast til en ny lov om overnattingssteder som skal erstatte hotelloven, ifølge Tilleke & Gibbins. Utkastet er ikke vedtatt, og hotelloven gjelder til en ny lov er kunngjort i Royal Gazette. Ikke kjøp på forventning om at reglene for korttidsutleie blir mykere.
Leier du ut per måned eller lenger, er det lovlig, men husk at byggstyret kan ha egne husordensregler, og at utleieinntekt kan ha skattemessige følger. Se skatt for nordmenn i Thailand og artikkelen om ferieleilighet og Airbnb.
Arv: arvingene dine er kanskje ikke kvalifisert
Her ligger en felle som er lett å overse. Ifølge Tilleke & Gibbins må en utenlandsk arving som ikke har permanent opphold i Thailand eller opphold under investeringsfremmeloven, melde fra skriftlig til myndighetene innen 60 dager og selge leiligheten innen ett år fra arven ble ervervet. Det gjelder selv om den utenlandske kvoten i bygget ikke er fylt opp.
For en norsk familie betyr det at barna som arver leiligheten din, i praksis kan bli tvunget til å selge, og at det kan skje i et dårlig marked. Snakk med advokaten om testament og hvordan arven bør ordnes, både etter thailandsk og norsk rett. Les også om hva de etterlatte må gjøre i artikkelen om dødsfall i Thailand.
Leie først, kjøpe senere
Den billigste forsikringen mot et feilkjøp er å bo en sesong eller to som leietaker. Du lærer hvilke bygg som er godt drevet, hvordan bråket er i høysesongen, og hvor du faktisk trives. En condo kan dessuten være vanskeligere å selge enn å kjøpe, særlig i bygg der den utenlandske kvoten er full og bare utlendinger med plass i kvoten kan kjøpe. Se artikkelen om å leie bolig i Pattaya og sammenligningen av boligområder for fastboende.
Vanlige spørsmål
Kan nordmenn kjøpe leilighet i Thailand?
Ja. Utlendinger kan eie en eierseksjon i en condo i eget navn, så lenge utlendinger til sammen ikke eier mer enn 49 prosent av arealet i bygget, og kjøpesummen er ført inn i Thailand som utenlandsk valuta eller betalt fra en konto for ikke-bosatte. Tomt kan utlendinger ikke eie.
Hva koster det å registrere kjøp av leilighet i Thailand?
Overføringsgebyret er 2 prosent av den offentlige takseringen for utenlandske kjøpere. I tillegg kan det komme spesiell næringsskatt eller stempelavgift og kildeskatt, avhengig av selger og eiertid. Fordelingen avtales i kjøpekontrakten, og landkontoret beregner beløpene.
Får utlendinger redusert overføringsgebyr?
Nei. Det reduserte gebyret på 0,01 prosent, som gjelder fram til 30. juni 2027 for boliger opptil 7 millioner baht, er forbeholdt thailandske privatpersoner. Utlendinger betaler ordinær sats på 2 prosent.
Kan jeg leie ut leiligheten min på Airbnb?
Ikke for kortere tid enn en måned uten hotellisens. Hotelloven unntar bare leie som betales per måned eller lenger, og brudd kan gi bot og fengsel. Et lovforslag om å erstatte hotelloven er ikke vedtatt per oktober 2026.
Hva skjer med leiligheten når jeg dør?
En utenlandsk arving uten permanent opphold i Thailand må ifølge Tilleke & Gibbins melde fra innen 60 dager og selge leiligheten innen ett år. Snakk med en thailandsk advokat om testament og arveplanlegging før det blir aktuelt.
Kilder
- Tilleke & Gibbins – Inheritance of Condominium Units by Foreigners in Thailand (om Condominium Act §§ 19 og 19 bis, 2013) (sjekket oktober 2026)
- Tilleke & Gibbins – Thailand Extends Reduced Property Transfer and Mortgage Registration Fees (juli 2026) (sjekket oktober 2026)
- Thai PBS – kabinettet forlenger redusert overførings- og pantegebyr, 30.6.2026 (sjekket oktober 2026)
- Bank of Thailand – Exchange Control Regulation (sjekket oktober 2026)
- Hotel Act B.E. 2547 (2004), uoffisiell engelsk oversettelse, DOPA (sjekket oktober 2026)
- Tilleke & Gibbins – Thailand Moves to Replace Hotel Act (oktober 2026) (sjekket oktober 2026)
- Revenue Department – Revenue Code, kapittel om Specific Business Tax (sjekket oktober 2026)