Skal du bo en vinter eller lenger i Pattaya, leier du en leilighet i en høyblokk (condo) eller et hus, per måned eller lenger. Kortere leie av en privat condo er ikke lov uten hotellisens. Ofte ber utleieren om depositum og første måneds leie på forskudd, men beløpene står i kontrakten og varierer. Siden 2025 har det thailandske forbrukerombudet (OCPB) regulert kontrakter for utleie av bolig, og utleieren skal ta betalt for strøm og vann etter den offentlige tariffen, ikke med påslag.
Valget mellom condo og hus handler mest om hvordan du vil leve. Condoen gir basseng, vakthold og gangavstand til strand og butikker. Huset gir plass, hage og ofte et roligere nabolag, men da trenger du nesten alltid bil eller scooter. Det som er felles, er at du bør lese kontrakten nøye, ta bilder av alt når du flytter inn, og sørge for at utleieren melder deg til immigration. Prisene endrer seg med sesong og område, så sammenlign flere tilbud før du skriver under.
Condo eller hus: to helt forskjellige hverdager
En condo i en av de store høyblokkene i Jomtien, Pratumnak eller Wong Amat er et naturlig sted å begynne. Du får et ferdig møblert studio eller en leilighet med ett eller to soverom, felles basseng og treningsrom, og en resepsjon eller vakt i døgnet. Du kan gå til stranda, ta baht-bus til sentrum og la være å eie kjøretøy.
Ulempen er at du deler bygget med mange andre: heiskø, byggestøy fra nabotomta, og varierende vedlikehold av fellesarealene. Spør hvilken side av bygget leiligheten vender mot. En leilighet mot vest blir varm på ettermiddagen, en mot en ny byggetomt kan bli bråkete i måneder.
Et hus i boligområdene i innlandet, som Mabprachan og Huay Yai eller på Darkside øst for Sukhumvit Road, gir mer plass per krone og ofte egen hage eller basseng i en lukket boligpark (moo baan). Til gjengjeld er avstandene lange, og hverdagen krever bil eller scooter. For familier med barn som skal gå på skole, kan beliggenheten nær skolen være viktigere enn nærhet til stranda. Boligområdene for fastboende sammenlignes i en egen artikkel.
Under en måned er ulovlig – og det rammer deg også
Den thailandske hotelloven fra 2004 regner overnatting mot betaling som hotelldrift, med et unntak for leie som betales per måned eller lenger. Den som leier ut en condo for dager eller uker uten hotellisens, bryter loven. Strafferammen er inntil ett års fengsel og/eller bot på inntil 20 000 baht, pluss 10 000 baht per dag bruddet pågår, ifølge den uoffisielle engelske oversettelsen av loven.
Som leietaker er det ikke du som står ansvarlig, men du kan bli den som merker det. I mars 2025 inspiserte innenriksdepartementet sammen med immigrasjons- og lokalpolitiet flere høyblokker i Pattaya for ulovlig dagsutleie, ifølge The Thaiger. Leier du for kortere tid enn en måned i en privat leilighet, risikerer du at styret i bygget stopper deg ved inngangen, at utleieren ikke kan melde deg til immigration, og at du står uten bolig hvis det blir kontroll. Mer om dette står i artikkelen om ferieleilighet og Airbnb i Pattaya.
«Bare to uker, betal via appen» er et varsel Får du tilbud om å leie en privat condo i to eller tre uker, er det enten et hotell med lisens eller et brudd på hotelloven. Spør etter hotellisensen. Kan ikke utleieren vise den, lei heller per måned eller bo på hotell de første ukene mens du ser deg om.
Kontrakten: dette bør stå svart på hvitt
OCPBs kunngjøring fra 2025 gjør utleie av bygninger til boligformål til en kontraktsregulert virksomhet, med standardkontrakter for kort og lang leie (skjema A og B). Bakgrunnen var klager på at utleiere beholdt depositum eller forskuddsleie uten at leietakeren hadde gjort noe galt, sa opp kontrakter uten grunn og tok mer for strøm og vann enn de selv betalte. Om reglene gjelder en privatperson som leier ut én enkelt condo, er ikke avklart. Men de gir deg en god sjekkliste for hva en rimelig kontrakt bør inneholde:
- leiebeløp, betalingsdag og hvordan du betaler
- depositum: beløp, når og hvordan det betales tilbake, og hva som kan trekkes
- hvordan strøm og vann beregnes, og til hvilken pris
- oppsigelsestid for begge parter, og hva som skjer med depositum ved tidlig utflytting
- hvem som betaler fellesutgifter, internett og reparasjoner
- en liste over møbler og utstyr, og tilstanden ved innflytting
- at utleieren melder deg til immigration (TM30)
Ta bilder og video av hele leiligheten med tidsstempel den dagen du får nøklene, og send dem til utleieren på e-post. Det er det beste vernet du har når depositumet skal tilbake. Leier du for mer enn tre år, sier den thailandske sivilloven at avtalen må være skriftlig og tinglyst for å kunne håndheves for hele perioden.
Depositum og forskudd – hva som er vanlig
Det finnes ingen lov som fastsetter hvor stort depositumet skal være. Ofte ber utleiere om to måneders leie i depositum og første måned på forskudd, men det er en markedsskikk, ikke en regel. Det viktige er at beløpet og vilkårene for tilbakebetaling står i kontrakten.
Betal helst til en konto i utleierens navn og få kvittering. Kontanter uten kvittering er vanskelige å kreve tilbake. Får du ikke depositumet tilbake og mener det er urettmessig, kan du klage til OCPB via complaint.ocpb.go.th eller på forbrukertelefonen 1166. Tjenestene er på thai, så det kan lønne seg å få hjelp av en som leser språket. Har du ikke thailandsk konto ennå, se hvordan du åpner bankkonto i Thailand.
Strøm og vann: krev offentlig tariff
Strøm og vann er et av punktene OCPB har fått klager på. Forbrukerombudet har gjort det klart at utleieren skal ta betalt etter det strøm- og vannverket faktisk tar, ikke legge på en egen sats. Sammenlign med de offentlige prisene:
| Hva | Offentlig pris (Pattaya) | Kilde |
|---|---|---|
| Strøm, boligtariff, de første 200 kWh | 3,00 baht per kWh | PEA, fra regningen for september 2026 |
| Strøm, 201–400 kWh | 4,1584 baht per kWh | PEA |
| Strøm, over 400 kWh | 4,3583 baht per kWh | PEA |
| Ft-tillegg september–desember 2026 | 0,1623 baht per kWh | PEA |
| Vann, 0–10 m³ | 10,20 baht per m³ | PWA, boligtariff |
| Vann, 11–20 m³ | 16,00 baht per m³ | PWA, boligtariff |
I tillegg kommer en fast månedsavgift og 7 prosent moms på strømmen. Bruker du mer enn 150 kWh i måneden, gjelder den høyeste fastavgiften på 24,62 baht. Står aircondition på store deler av døgnet, er det trinnene over 200 kWh som avgjør regningen.
Ber utleieren om en fast kWh-pris som ligger godt over den offentlige satsen, spør hvorfor, og be om å få se måleren og regningen fra PEA. Har leiligheten egen måler i ditt eller utleierens navn, betaler du den faktiske regningen. Mer om abonnement, internett og hvordan du leser regningene står i artikkelen om strøm, vann og internett i boligen.
TM30 og 90-dagersrapport følger med leiligheten
Den som leier ut bolig til en utlending, skal melde det til immigration innen 24 timer på skjemaet TM30. Det er utleierens plikt, ikke din. Men du trenger kvitteringen: Bevis på adressemelding står på dokumentlisten når du søker forlengelse av oppholdet. Be om kopi så snart du har flyttet inn. Bor du mer enn 90 dager sammenhengende på et langtidsvisum, må du i tillegg selv melde adressen hver 90. dag. Begge deler er forklart i artikkelen om 90-dagersrapport og TM30.
Slik finner du bolig uten å bli lurt
Det enkleste er ofte å bo på hotell eller en månedsleie de første ukene, og så se på leiligheter med egne øyne. Bilder i annonser viser sjelden utsikten mot byggeplassen eller tilstanden på aircondition-anlegget. Besøk bygget både på dagtid og om kvelden, og spør resepsjonen om bygget tillater langtidsleie til utlendinger.
- Møt utleieren eller en fullmektig personlig og be om å se eierbeviset for leiligheten (tittelpapir) og ID. Det beskytter deg mot «utleiere» som ikke eier det de leier ut.
- Betal aldri depositum før du har sett boligen og fått en underskrevet kontrakt.
- Sjekk at aircondition, varmtvann og vannpumpe virker før du skriver under.
- Spør om fellesutgifter og internett er inkludert i leien.
Meglere kan spare deg for tid. Spør hvem som betaler megleren: er det utleieren, er det utleierens interesser megleren ivaretar. Les kontrakten selv, og spør om det du ikke forstår.
Leie før du kjøper
Vurderer du å kjøpe, er en vinter eller to som leietaker den billigste måten å finne ut hvor du trives. Du lærer hvilke bygg som er godt vedlikeholdt, hvor det er bråk i høysesongen og hvor det står vann i gata etter tropiske regnskyll. Leie gir deg også fleksibilitet: utlendinger kan ikke eie tomt i Thailand, og en condo kan være vanskelig å selge igjen. Les om reglene i artiklene om å kjøpe leilighet som utlending og å kjøpe hus og tomt. Hva leien betyr for månedsbudsjettet, står i oversikten over levekostnader i Pattaya.
Vanlige spørsmål
Kan jeg leie en condo i Pattaya for to uker?
Ikke lovlig, med mindre leiligheten drives av et hotell med lisens. Hotelloven unntar bare leie som betales per måned eller lenger. Utleie for dager eller uker uten lisens er brudd på loven, og bygget kan nekte deg adgang.
Hvor stort er depositumet når man leier bolig i Pattaya?
Det finnes ingen lovfestet størrelse. Ofte ber utleiere om to måneders leie i depositum pluss første måned på forskudd, men det avtales i hvert enkelt tilfelle. Sørg for at vilkårene for tilbakebetaling står i kontrakten.
Hva skal jeg betale for strøm i en leid leilighet i Pattaya?
Ifølge det thailandske forbrukerombudet (OCPB) skal utleieren ta betalt etter den offentlige tariffen, ikke med påslag. PEAs boligtariff fra september 2026 er 3,00 baht per kWh for de første 200 kWh, deretter 4,1584 og 4,3583 baht, pluss Ft-tillegg og moms.
Må utleieren melde meg til immigration?
Ja. Immigrasjonsloven paragraf 38 pålegger den som tar inn en utlending, å melde det innen 24 timer på skjema TM30. Be om kopi av kvitteringen, for du trenger den når du søker forlengelse av oppholdet.
Kilder
- OCPB (forbrukerombudet) – utleie av bolig som kontraktsregulert virksomhet, strøm og vann, 5.11.2025 (sjekket oktober 2026)
- OCPB – standardkontrakter for kort og lang leie, strøm og vann etter faktisk tariff, 20.11.2025 (sjekket oktober 2026)
- Hotel Act B.E. 2547 (2004), uoffisiell engelsk oversettelse, DOPA (sjekket oktober 2026)
- PEA – strømtariffer og Ft-tillegg (sjekket oktober 2026)
- PWA – vanntariffer (sjekket oktober 2026)
- Immigration Bureau, Division 1 – Notification of Residence for Foreigners (arkivkopi august 2024) (sjekket oktober 2026)
- The Thaiger – Illegal condo rentals exposed in Pattaya crackdown, mars 2025 (sekundærkilde, sjekket oktober 2026)