En svensk kan äga ett hus i Thailand, men inte marken det står på. Land Code § 86 stänger i praktiken vägen till markägande för utlänningar, och att gifta sig med en thailändare ändrar inte det. Det du kan få är en registrerad rätt till marken: ett arrende på högst 30 år åt gången, en byggnadsrätt (superficies) som låter dig äga huset på någon annans mark, eller en nyttjanderätt på livstid. Det som säljs som «30 + 30 + 30 år» är ett löfte om förlängning, inte en rätt i 90 år, och Thailands högsta domstol har underkänt sådana upplägg när de var gjorda för att kringgå lagen.
I villaområdena runt Pattaya, från Mabprachan i öster till Bang Saray i söder, kan två grannhus med utländska ägare se likadana ut även om det ena vilar på ett registrerat arrende och det andra på ett bolag där de thailändska delägarna bara finns på papperet. Skillnaden syns inte från gatan. Den syns först i papperen, och därför är en oberoende thailändsk advokat det viktigaste du köper innan du köper huset.
Huset och marken är två olika saker i thailändsk rätt
Thailändsk rätt skiljer mellan marken och de byggnader som står på den. Det är den skillnaden som gör det möjligt för en utlänning att vara ägare till ett hus utan att äga en kvadratmeter mark. Marken har en egen lagfart, oftast en chanote (den fullständiga lagfarten med uppmätta gränser), och huset kan ägas av någon annan än markägaren.
För ett hus som byggs nytt utfärdas bygglovet av kommunen, i Pattaya-området antingen Pattaya City eller en mindre kommun eller ett distriktsorgan, och inte av Land Office. Bygglovet kan med markägarens samtycke skrivas i ditt namn och är då ett viktigt bevis på att det är du som äger huset. För ett befintligt hus registreras köpet av byggnaden hos Land Office.
Men att äga huset hjälper föga om rätten att ha det stående på marken är svag. Därför handlar nästan allt i ett husköp om hur du säkrar marken.
Tre sätt att säkra rätten till marken
Tabellen sammanfattar de tre registrerade rättigheter som används för utländska husägare. Alla tre ska skrivas ner och registreras på Land Office för att gälla mot andra än markägaren.
| Rättighet | Längd | Går i arv? | Passar för |
|---|---|---|---|
| Arrende (lease, hyra av fast egendom) | Högst 30 år per period | Bara om avtalet är utformat för det | Den som vill hyra marken under huset |
| Byggnadsrätt (superficies) | Upp till 30 år eller på livstid | Ja, om den inte gäller på livstid eller avtalet säger annat | Den som vill äga huset på någon annans mark |
| Nyttjanderätt (usufruct) | Livstid för innehavaren | Nej | Pensionärer som vill ha ett hem livet ut |
Arrende på 30 år
Civil and Commercial Code § 540 säger att hyra av fast egendom inte får avtalas för längre tid än 30 år. Ett avtal på längre tid kortas ner till 30 år. När perioden har gått ut kan avtalet förnyas, men varje ny period får vara högst 30 år och måste registreras som ett nytt arrende. Ett arrende som är längre än tre år ska vara skriftligt och registrerat, annars kan det bara göras gällande i tre år (§ 538).
Byggnadsrätt – superficies
En superficies (Civil and Commercial Code §§ 1410–1416) ger dig rätt att äga byggnader, anläggningar eller planteringar på någon annans mark. Den kan gälla en bestämd tid eller för markägarens eller din livstid. Om inget annat avtalas kan rätten överlåtas och gå i arv, men en superficies som gäller på innehavarens livstid ärvs inte. Den används ofta tillsammans med ett arrende: arrendet ger dig rätt att använda marken, och byggnadsrätten bekräftar att huset är ditt.
Nyttjanderätt – usufruct
Nyttjanderätten ger dig rätt att bo på och använda fastigheten, och den kan gälla så länge du lever. Den upphör när du dör och kan inte ärvas. Därför passar den den som framför allt vill vara säker på att ha ett hem livet ut, till exempel en svensk pensionär vars thailändska partner äger marken. Vad det i övrigt innebär att bo i Pattaya som pensionär beskrivs i guiden pensionär i Pattaya.
Därför håller inte «30 + 30 + 30»
Säljare och projekt runt Pattaya marknadsför ibland hus med ett arrende på «30 + 30 + 30 år» eller till och med «90 år». Det som registreras på Land Office är bara de första 30 åren. Resten är ett löfte i avtalet om att förnya, och det löftet är inte inskrivet i lagfarten.
Ett sådant löfte är inte ogiltigt i sig. Men Thailands högsta domstol (dom 4655/2566) underkände ett upplägg där två ytterligare perioder på 30 år hade betalats i förväg till samma hyra, eftersom syftet uppenbart var att kringgå 30-årsgränsen. Domstolen har också slagit fast att den som senare köper marken inte är bunden av ett förnyelselöfte som han eller hon inte har gått med på (dom 6763/2541). Säljer markägaren, eller ärver någon annan marken, kan alltså ditt löfte om förlängning vara värt mycket lite.
Ett 90-årsarrende finns inte i thailändsk lag Det har diskuterats sedan 2024 att förlänga den längsta arrendetiden till 99 år. Per oktober 2026 är det fortfarande ett förslag, och gränsen i § 540 är oförändrad. Räkna med 30 år som det du har, och betala inte i förväg för perioder som inte kan registreras.
Bolag och bulvaner – vägen som stängs
Ett vanligt upplägg har varit att ett thailändskt aktiebolag köper marken, där utlänningen äger en minoritet och thailändska delägare formellt äger majoriteten utan att ha satsat egna pengar. Det kallas bulvanägande (på engelska nominee), och det är inte lagligt. Ett avtal som bara är till för att kringgå lagen är ogiltigt enligt Civil and Commercial Code § 150, och Land Code ger myndigheterna möjlighet att tvinga fram en försäljning av mark som har förvärvats i strid med reglerna.
Under 2026 har kontrollen skärpts. Mellan den 15 och 25 maj 2026 skickade det thailändska lantmäteriverket, Department of Lands, tre brådskande cirkulär till landets Land Offices om mark som innehas för utlänningars räkning genom thailändska bulvaner. Sedan den 1 augusti 2026 måste dessutom bolag med utländsk delägare eller utländsk firmatecknare visa kontoutdrag på att varje thailändsk delägare har betalat sina aktier med egna pengar. Den som erbjuds att köpa ett hus genom ett bolag bör be advokaten förklara riskerna i detalj.
Gift med en thailändare
En thailändsk make eller maka kan köpa mark i eget namn. Marken blir då hans eller hennes, inte er gemensamma. Land Office kräver att båda makarna skriver under en förklaring om att pengarna är den thailändska makens egna. I praktiken är huset och marken alltså din partners egendom, och vid en skilsmässa eller ett dödsfall kan det få stora följder för dig.
Många par kombinerar därför köpet med en registrerad nyttjanderätt eller byggnadsrätt för den svenska maken och ett testamente. Vilket upplägg som passar beror på familjen, eventuella barn från tidigare äktenskap och var arvingarna bor. Mer om att gifta sig i Thailand finns i guiden om att gifta sig i Thailand som svensk, och om vad som händer med egendomen när någon dör i artikeln om dödsfall i Thailand.
Vad det kostar att registrera
Avgifterna för arrende och byggnadsrätt är lägre än för ett köp av mark, men de är inte försumbara. Enligt en thailändsk advokatbyrå som har stämt av siffrorna mot lagtexten är registreringsavgiften för ett arrende 1 procent av den sammanlagda hyran för hela perioden och stämpelskatten 0,1 procent. För en byggnadsrätt tas 1 procent ut plus 0,5 procent i stämpelskatt på det avtalade beloppet. Kontrollera alltid aktuella avgifter med Land Office innan du skriver under.
Ett räkneexempel: om hela hyran för ett 30-årigt arrende är 3 miljoner baht blir registreringsavgiften 30 000 baht, ungefär 8 920 kronor (kurs oktober 2026), och stämpelskatten 3 000 baht, ungefär 890 kronor.
Köper din thailändska partner marken betalas den vanliga överlåtelseavgiften på 2 procent. Den sänkta avgiften på 0,01 procent för bostäder upp till 7 miljoner baht, som gäller till den 30 juni 2027, kan då gälla eftersom köparen är thailändsk medborgare. För utländska köpare av en lägenhet gäller den aldrig, vilket beskrivs i artikeln om att köpa lägenhet i Pattaya som utlänning.
Innan du skriver under
En advokat som arbetar för dig, och inte för säljaren eller mäklaren, bör åtminstone kontrollera följande:
- Att markens lagfart är en chanote och att den som upplåter arrendet faktiskt är markägaren.
- Om det finns inteckningar eller andra rättigheter registrerade på marken.
- Att huset har bygglov och att bygglovet, eller köpet av byggnaden, står i ditt namn.
- Vad som händer med arrendet om markägaren säljer, dör eller går i konkurs.
- Om det finns vägrätt till fastigheten och hur vatten och el är dragna.
Läget spelar roll för mer än utsikten. Villaområdena i inlandet ligger långt från stranden och kräver bil eller skoter, och det lönar sig att se området efter ett kraftigt regn innan du bestämmer dig. Genomgången av Mabprachan och Huay Yai och översikten över bostadsområden för bofasta ger en bild av skillnaderna. Har du inte bott i Pattaya tidigare kan det vara klokt att först hyra ett hus under en säsong.
Pengar, visum och skatt
För en lägenhet krävs att pengarna förs in från utlandet med bankens bevis. För arrende, byggnadsrätt och bygglov finns inget motsvarande krav i lagen, men Land Office kan be om underlag för hur pengarna kom in. Spara därför alla bankbevis. Guiden om att föra över pengar från Sverige till Thailand beskriver hur överföringar går till.
Att äga eller arrendera ett hus ger ingen rätt att bo i Thailand. Du behöver ett visum som passar din situation, och alternativen finns i översikten över långtidsvisum. Den som är skattemässigt bosatt i Thailand, 180 dagar eller mer per kalenderår, beskattas där för inkomst som förs in i landet och som är intjänad från 2024. Sparkapital är inte inkomst. Mer om hur det fungerar för svenskar finns i artikeln om skatt när du bor i Thailand.
Hus i Thailand har dessutom löpande kostnader: den årliga fastighetsskatten på mark och byggnader betalas av markägaren men förs ofta över på den som arrenderar, och el och vatten betalas efter förbrukning enligt taxorna i artikeln om el, vatten och internet i Pattaya.
Vanliga frågor
Kan en svensk köpa mark i Thailand?
Nej, inte i praktiken. Land Code § 86 tillåter bara utlänningar att förvärva mark när ett fördrag eller särskilda regler ger rätt till det, och för svenska privatpersoner som köper bostad finns ingen sådan väg. Du kan däremot äga huset och säkra marken med arrende, byggnadsrätt eller nyttjanderätt.
Är ett arrende på 30+30+30 år lagligt?
Bara de första 30 åren är en registrerad rätt. Förlängningarna är löften i avtalet som kan vara svåra att genomdriva, särskilt om marken byter ägare. Högsta domstolen har underkänt ett upplägg med två förbetalda tilläggsperioder på 30 år eftersom det var gjort för att kringgå lagen.
Vad händer med huset om min thailändska partner dör?
Det beror på vem som äger vad och vilka rättigheter som är registrerade. Äger din partner marken går den i arv enligt thailändsk rätt eller testamente. En registrerad nyttjanderätt eller byggnadsrätt i ditt namn kan ge dig rätt att bo kvar. Låt en thailändsk advokat gå igenom upplägget och upprätta testamenten innan något händer.
Kan jag köpa hus genom ett thailändskt bolag?
Ett bolag där de thailändska delägarna bara är bulvaner är olagligt, och avtalet kan förklaras ogiltigt. Sedan 2026 granskar myndigheterna sådana bolag hårdare. Registrerat arrende, byggnadsrätt och nyttjanderätt är de vägar som håller vid en granskning.
Källor
- ThaiLawOnline – Can Foreigners Legally Own a House in Thailand? (Land Code §§ 86–96, Civil and Commercial Code, Department of Lands cirkulär maj 2026, DBD Order 2/2569; uppdaterad 6 oktober 2026) (kontrollerad oktober 2026)
- ThaiLawOnline – 90-Year Lease in Thailand: Myth vs Reality (§ 540, högsta domstolens domar 4655/2566 och 6763/2541; uppdaterad 11 oktober 2026) (kontrollerad oktober 2026)
- ThaiLawOnline – Superficies in Thailand (Civil and Commercial Code §§ 1410–1416) (kontrollerad oktober 2026)
- Thai PBS – regeringen förlänger sänkt överlåtelse- och inteckningsavgift för thailändska köpare, 30 juni 2026 (kontrollerad oktober 2026)
- Revenue Department – frågor och svar om beskattning av inkomst som förs in i Thailand (kontrollerad oktober 2026)
- Department of Lands – Land Office (kontrollerad oktober 2026)